FAQ
常見問題解答
一次釐清您對都市更新的所有疑惑
A.
一般來說，屋齡達 30 年以上且符合當地直轄市、縣（市）政府規定之更新單元劃定基準的合法建築物，即具備申請都市更新的基本資格（危老重建也為 30 年）。若建築物有安全疑慮（如海砂屋、震損屋），則不受屋齡限制。
A.
依《都市更新條例》規定，辦理事業概要階段原則上需取得更新單元內私有土地及合法建築物所有權人及其面積超過 1/2 至 4/5 不等的同意（視不同劃定情形而定）；若直接報核事業計畫，則門檻為 3/4 以上或 4/5 以上。若採「危老重建」則必須取得 100% 同意。
A.
「危老重建」訴求快速，但必須 100% 所有權人同意，且無最小基地面積限制，程序較為簡便（無需公聽會、聽證會）。「都市更新」則可適用多數決（不需 100% 同意），並且享有較多稅賦減免（如房屋稅、地價稅減半最長 12 年），但行政程序相對冗長，需經過各級委員會審議。
A.
都市更新的容積獎勵來源多樣，包含：法定容積獎勵（如原容積大於法定容積）、綠建築標章、智慧建築標章、耐震設計標章、無障礙環境、留設公共開放空間等。各項獎勵相加後，一般上限為法定容積的 1.5 倍（或是原建築容積加 0.3 倍法定容積）。
A.
都市更新的流程包含：可行性評估、事業概要、事業計畫、權利變換計畫四個主要階段。由於涉及多方利益整合與冗長的政府審查流程，從開始籌劃到建照取得，通常需要 3 到 7 年不等的時間。若能提早達成高比例的住戶共識，將能大幅縮短時程。
A.
「權利變換」是都市更新中最核心的分配機制。簡單來說，就是由 3 家以上專業估價師，公平客觀地評估更新前各區分所有權人的財產價值比例，再依據此比例去分配更新後新建好的房屋與車位。這種做法能確保「價值」分配的公平性，而非單純的「坪數換坪數」。